Avisos
No dia 02/07/2024 , às 19:30 horas , aconteceu a segunda Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Morada do Porto Residencial.
A Assembleia aconteceu no salão de festas do condomínio e estiveram presentes, além dos moradores e do síndico, o representante da administradora Bernardinelli, o representante da Barbo e a representante da Assessoria Jurídica do condomínio.
Toda a Assembleia foi gravada, para evitar qualquer contestação futura, ou ainda, para servir de esclarecimento a futuros questionamentos e dúvidas.
Resumo da assembleia
Esse post não é uma ata da Assembleia, mas sim, somente um resumo dos principais pontos que foram discutidos, as deliberações realizadas e um resumo do que foi ou não aprovado.
O principal objetivo dessa Assembleia foi a aprovação das alterações na Convenção do Condomínio, assim como, do Regimento Interno.
Pauta do dia:
- Deliberação do projeto de entrada de pedestre (nova clausura) e sua forma de custeio;
- Deliberação para construção da área pet e sua forma de custeio;
- Deliberação do fechamento da área de lazer e instalação de torniquete para controle de acesso e sua forma de custeio.
- Deliberação para contratação de dois novos efetivos e sua forma de custeio;
- Alteração (atualização) da convenção e regimento interno;
Melhorias
Proposta de alteração da portaria
As principais mudanças propostas são:
- Criação da entrada para participantes, separada da entrada de visitantes
- Criação de local para recebimento de Delivery
- Criação de espaço para recebimento de encomendas
- Repaginação dos jardins, iluminação e logotipo
Foram utilizadas fotos e um projeto de animação sobre como ficaria a portaria depois das obras, conforme abaixo:
Custos dessa melhoria:
O valor total desse projeto, contemplando todos os equipamentos e mudanças necessárias, como novas cláusulas, interfone para entrega, novos equipamentos para identificação facial, mão de obra e demais materiais será de R$ 70.000,00
Esse é o valor máximo, tomando por base o maior orçamento recebido. Uma vez aprovado, haverá análise dos orçamentos e definição sobre qual é a melhor alternativa.
Taxa:
Todo rateio das melhorias leva em consideração a quantidade de unidades entregues até o momento, que foram 560 unidades.
Assim sendo, esse valor será dividido por 560, sendo que caberá ao Barbo bancar os custos das unidades ainda não vendidas.
Valor por unidade: R$ 125,00
Esse valor será pago em 12 parcelas de R$ 10,42 , incluídas no boleto do condomínio.
Resultado da votação
Esse projeto foi submetido a votação e APROVADO pela maioria dos presentes.
A Barbo, embora seja detentora da maioria das unidades, optou por acompanhar os votos dos moradores, consolidando a aprovação por ampla maioria.
Proposta de criação do espaço PET
A criação do espaço PET é uma demanda prioritária, pois já existem muitos animais no condomínio e o número de novos moradores aumenta a cada semana, sendo assim, se faz necessário pensar nesse espaço, já que a circulação de animais pelo condomínio é proibida.
Foram apresentadas fotos do projeto e do local onde o espaço poderá ser instalado, conforme abaixo:
Escolha do local
O espaço previamente destinado para o espaço pet é o espaço localizado ao lado da entrada do edifício garagem, na frente do bloco 04.
A escolha do local foi pensando em ser um local central e também por não haver outro espaço livre, com tamanho adequado, para a construção do espaço pet.
Para poder tirar dúvidas sobre qual é o local, o morador Alex, gentilmente nos cedeu essas imagens aéreas, para que não restem dúvidas sobre o local
Visão aérea do condomínio
Como surgiram muitos questionamentos sobre o local, disponibilizamos todas as imagens aéreas feitas, pois dessa forma, todos terão a oportunidade de ter uma visão mais ampla do nosso condomínio.
Caso localizem algum outro espaço disponível, com tamanho adequado, onde o espaço pet possa ser instalado, por favor, nos envie a sugestão.
Custos dessa melhoria:
O valor total desse projeto, contemplando todos os equipamentos e mudanças necessárias, como construção de alvenaria lateral, grades de isolamento, portão com clausura, projeto hidráulico e elétrico, construção de um dog wash, grama, areia, mão de obra e todos os demais itens necessários será de R$ 60.000,00
Esse é o valor máximo, tomando por base o maior orçamento recebido. Uma vez aprovado, haverá análise dos orçamentos e definição sobre qual é a melhor alternativa.
Taxa:
Todo rateio das melhorias leva em consideração a quantidade de unidades entregues até o momento, que foram 560 unidades.
Assim sendo, esse valor será dividido por 560, sendo que caberá ao Barbo bancar os custos das unidades ainda não vendidas.
Valor por unidade: R$ 107,14
Esse valor será pago em 12 parcelas de R$ 8,93 , incluídas no boleto do condomínio.
Resultado da votação
Esse projeto foi submetido a votação e APROVADO pela maioria dos presentes.
A Barbo, embora seja detentora da maioria das unidades, optou por acompanhar os votos dos moradores, consolidando a aprovação por ampla maioria.
Proposta de controle de acesso às áreas de lazer
O controle de acesso às áreas de lazer é uma necessidade para poder impedir que visitantes ou qualquer outra pessoa não autorizada tenha acesso às áreas de lazer do condomínio.
Essa foi uma cobrança feita em reuniões anteriores, inclusive, é do conhecimento de todos, que os visitantes já utilizaram as piscinas, no entanto, sem um controle de acesso efetivo, não há como barrar, pois uma vez que ele adentrou ao condomínio, todos os espaços são de fácil acesso.
Embora tenham ocorrido questionamentos sobre a possibilidade de não implantar esse sistema de controle, foi deliberado que não implantar o controle de acesso implicaria em deixar as coisas como hoje elas estão, ou seja, sem ter um meio eficiente para impedir o acesso não autorizado.
A maioria dos presentes optou pela implantação, sendo então apresentado o projeto abaixo, contemplando duas opções de clausuras, sendo uma inteira e outra com metade do tamanho.
Por questões estéticas e também de custo, a maioria dos presentes optou pela clausura média.
Custos dessa melhoria:
O valor total desse projeto, contemplando todos os equipamentos e mudanças necessárias, como novas cláusulas, novos equipamentos para identificação facial, mão de obra e demais materiais será de R$ 40.000,00
Esse é o valor máximo, tomando por base o maior orçamento recebido. Uma vez aprovado, haverá análise dos orçamentos e definição sobre qual é a melhor alternativa.
Taxa:
Todo rateio das melhorias leva em consideração a quantidade de unidades entregues até o momento, que foram 560 unidades.
Assim sendo, esse valor será dividido por 560, sendo que caberá ao Barbo bancário os custos das unidades ainda não vendidas.
Valor por unidade: R$ 71,43
Esse valor será pago em 12 parcelas de R$ 5,95 , incluídas no boleto do condomínio.
Resultado da votação
Esse projeto foi submetido a votação e APROVADO pela maioria dos presentes.
A Barbo, embora seja detentora da maioria das unidades, optou por acompanhar os votos dos moradores, consolidando a aprovação por ampla maioria.
Resumo das melhorias aprovadas
As três melhorias propostas foram APROVADAS.
Por escolha da maioria dos presentes, a votação desses itens se fez de forma conjunta, embora todas as dúvidas, sobre cada um deles, tenham sido todas esclarecidas.
Um resumo dos valores das melhorias é o que segue:
Frente do condomínio
-
Rateio por apartamento: R$ 125,00
-
Valor mensal: R$ 10,42
-
Quantidade de parcelas: 12
Área PET
-
Rateio por apartamento: R$ 107,14
-
Valor mensal: R$ 8,93
-
Quantidade de parcelas: 12
Fechamento área comum
-
Rateio por apartamento: R$ 71,43
-
Valor mensal: R$ 5,95
-
Quantidade de parcelas: 12
Formas de pagamento
Todas as melhorias custarão, por unidade, o valor de R$ 25,30, que serão cobradas no boleto do condomínio, por um período de 12 meses, a partir da cobrança no mês de agosto de 2024.
Após essas 12 parcelas, não haverá mais nenhuma cobrança a título dessas melhorias.
Prazo para construção
A implantação de todas essas melhorias terá início imediato, nas próximas semanas, após a definição da empresa vencedora.
O prazo estimado para a realização dessas obras é de 3 meses.
Não será necessário aguardar a arrecadação do valor para efetuar a obra, pois o condomínio tem saldo em caixa para pagar por essas melhorias, sendo que o valor pago, ao longo dos 12 meses, irá apenas repor esses valores para o fundo de reserva e obras.
Contratações
Proposta para contratação de dois novos funcionários
Essa é uma demanda em face do aumento do número de apartamentos já habitados.
Serão necessários mais dois funcionários efetivos, sendo um para limpeza e o outro para serviços gerais.
Custos dos funcionários
Rateio
O rateio do custo dos funcionários, ao contrário dos custos das melhorias, não é feito por unidade, mas por fração ideal, que nada mais é do que calcular o valor proporcional para cada apartamento, considerando a área útil total de cada unidade, conforme tabela abaixo.
Formas de pagamento
A contratação de mais funcionários é um valor que é incorporado ao valor do condomínio de forma definitiva, portanto, implica num aumento real no valor pago.
A tabela acima mostra os valores para cada unidade, considerando o tamanho de cada um. Dessa forma, todos poderão ver quanto vão passar a pagar a partir de agosto de 2024.
Resultado da votação
Esse projeto foi submetido a votação e APROVADO pela maioria dos presentes.
A Barbo, embora seja detentora da maioria das unidades, optou por acompanhar os votos dos moradores, consolidando a aprovação por ampla maioria.
Atualização da convenção
A atualização da convenção foi apenas no sentido de adequá-la à Legislação, portanto, nada que pudesse ser discutido ou aprovado, uma vez que trata-se de questões legais, que já foram devidamente analisadas pela Assessoria Jurídica.
Atualização do regimento interno
O regimento interno foi trabalhado ao longo dos últimos meses, dividido por etapas, a saber:
Primeiramente ele foi discutido em várias reuniões do Conselho, onde várias sugestões foram analisadas e, ao longo dessa série de estudos, chegamos a uma prévia do regimento.
Essa prévia do regimento foi apresentada em duas reuniões gerais, sendo que a primeira foi presencial, realizada no dia no 14/05/2024, no salão de festas e a segunda, de forma virtual, realizada no dia 28/05/2024.
Durante essas duas reuniões, alguns pontos foram unanimidade, portanto, já foram considerados aprovados. Os pontos divergentes, ou seja, aqueles pontos onde não houve consenso, foram levados para votação durante a assembleia.
Os pontos levados para votação foram:
- Horários de obras e mudanças
- Circulação (passeio) de animais pelo condomínio
- Alteração de fachada
- Permissão de visitantes na piscina
- Valores para locação das churrasqueiras e salão de festas.
Horário de obras e mudanças
A votação envolvia manter os horários de obras e mudanças, conforme determina o regimento atual, ou alterá-lo.
Regimento atual:
As obras e mudanças podem acontecer de segunda-feira a sexta-feira, no período das 08:00 às 18:00 horas, sendo proibidas as mudanças e reformas aos sábados, domingos e feriados.
Alteração proposta:
Horário de obras e mudanças podem acontecer de segunda-feira a sexta-feira, no período das 08:00 às 17:00 horas, liberando também o sábado, das 08:00 às 12:00 horas, mas somente para obras de pequeno porte, como colocação de cortinas, colocação de quadros, etc.
Resumo: barulho no máximo de uma furadeira.
Resultado da votação
A proposta dessa alteração foi APROVADA pela ampla maioria dos presentes e acompanhada pela Barbo.
Circulação de animais pelo condomínio
A votação envolveria manter o regimento atual ou modificá-lo
Regimento atual:
Animais não podem circular nas dependências do condomínio.
Por circular, entenda-se passeios com animais nas dependências do condomínio. Os animais podem circular do apartamento para a portaria, do apartamento para o veículo, do apartamento para a área pet.
Devem estar sempre na coleira e, caso o animal seja agressivo, também usar focinheira.
Proposta de alteração:
Liberar a circulação (passeio) dos animais nas dependências do condomínio.
Resultado da votação
A proposta dessa alteração foi REPROVADA pela ampla maioria dos presentes e acompanhados pelo Barbo.
Dessa forma, será mantido o que consta atualmente no regimento.
Alteração da fachada - projeto arquitetônico
A votação envolvia manter o regimento atual ou o modificá-lo, permitindo alterações.
Regimento atual:
Qualquer alteração da fachada está terminantemente proibida.
Por fachada, entenda-se tudo o que está na área externa do apartamento, incluindo a sacada.
São permitidos o envidraçamento, a colocação de móveis, desde que não ultrapassem a altura do guarda-corpo (grade). Também são permitidas plantas, desde que presas para evitar a queda.
Não é permitido a colocação de qualquer objeto acima da altura do guarda-corpo.
Proposta de alteração:
Liberar a alteração da fachada, incluindo lustres, por exemplo.
Resultado da votação
A proposta dessa alteração foi REPROVADA pela ampla maioria dos presentes e acompanhados pelo Barbo.
Dessa forma, será mantido o que consta atualmente no regimento.
Importante destacar nesse item que a Barbo, excepcionalmente nesse caso, não acompanharia a votação dos moradores, ou seja, ainda que a ampla maioria dos presentes optasse por alterar a fachada, a Barbo sozinha vetaria, pois a quantidade de votos dela é superior ao total de moradores.
Também vale ressaltar que a proibição da alteração de fachada é prevista no Código Civil, ou seja, não compete a assembleia sequer deliberar sobre o assunto, pois trata-se de competência jurídica.
Visitantes na piscina
A votação envolvia manter o regimento atual ou a modificá-lo, impedindo completamente o acesso dos visitantes.
Regimento atual:
O atual regimento prevê a liberação de visitantes na piscina, desde que atendam aos critérios:
- Crianças até 12 anos
- Limite de 2 visitantes por apartamento
- Limite de 10 visitantes por dia.
Proposta de alteração:
Proibir a entrada de todo e qualquer visitante na piscina.
Resultado da votação
A proposta dessa alteração foi REPROVADA pela ampla maioria dos presentes e acompanhados pelo Barbo.
Dessa forma, será mantido o que consta atualmente no regimento.
Valor de locação das churrasqueiras e salão de festas
A votação envolvia manter o regimento atual ou a modificaria, alterando seus valores.
Regimento atual:
- O valor para locação das churrasqueiras é de 8% sobre o salário mínimo.
- O valor da locação do salão de festas é de 20% do salário mínimo.
Proposta de alteração:
- Desvincular o valor da locação do percentual proporcional sobre o salário mínimo.
- Diminuir o valor da locação.
Resultado da votação
A proposta dessa alteração foi REPROVADA pela ampla maioria dos presentes e acompanhados pelo Barbo.
Dessa forma, será mantido o que consta atualmente no regimento.
Considerações gerais sobre a assembleia
Após o término da Assembleia, responderam vários questionamentos sobre como os procedimentos foram tomados, no entanto, vale destacar:
- A Assembleia transcorreu de forma normal, foi acompanhada pelo representante da Bernardinelli, pelo representante da Barbo, pela Assessoria Jurídica e foi registrada, fato que pode ajudar a dirimir qualquer dúvida ou questionamento.
- Antes de votar cada item, sempre foi questionado se alguém ainda tinha dúvidas e se estava de acordo com a forma de proposta de votação e, diante do aceite da maioria dos presentes, todos os itens foram votados.
- Apesar de todos terem recebido uma “cédula” de votação, a maioria dos presentes decidiu por votar da forma tradicional, apenas levantando as mãos e, diante da concordância da maioria, assim o foi feito.
- Todas as perguntas feitas foram respondidas, porém, naturalmente, a resposta pode não ter sido considerada, mas desde que a resposta foi aceita pela maioria, ela passou a ter validade.
- Todos, sem exceção, estavam cientes do dia e da hora para a realização da Assembleia, que foi divulgada pelo Gruvi, pelo site e pelo grupo do WhatsApp, então, o amplo direito à participação e ao acesso foi garantido.
- A Assembleia é soberana e uma vez que os presentes decidem por qualquer assunto, aos ausentes cabe apenas a aceitação do que foi decidido. Quem diz isso é o Código Civil.
- Questionamentos que envolvem o Código Civil, não são alvos de discussão em assembleias, no entanto, garantindo a participação de todos, mesmo um item que envolve esse assunto, que foi a alteração da fachada, foi colocado em votação e foi rejeitado, então, não há que se falar em manipulações ou qualquer outro questionamento não fundamentado em fatos. Reforçamos, a Assembleia foi gravada, portanto, qualquer acusação precisa ser muito bem fundamentada, sob pena de ser derrubada e passível de sofrer as respectivas penalidades legais, afinal, a quem acusa, cabe o ônus da prova.
- O acesso à gravação da Assembleia não é de domínio público, pelo contrário, são imagens protegidas por Lei e sigilosas, que só podem ser divulgadas mediante determinação judicial, portanto, caso alguém queira contestar e usar a gravação como prova do que se deseja sustentar, o caminho será abrir um processo judicial e solicitar a quebra do sigilo da gravação.
- Toda ação é passível de falhas, portanto, claro que podemos ter cometido erros e os usaremos para atualizações futuras de novas assembleias, no entanto, nenhum desses possíveis erros dá margem à nulidade da assembleia ora realizada.
A partir de quando essas decisões valem?
A partir do momento que a ata for enviada pela administradora e assinada pelo presidente da assembleia, ela já passa a ter validade e já pode ser exigida.
Posteriormente a assinatura, a ata terá que ser registrada em cartório e cumprir todos os requisitos legais, mas sua validade se inicia a partir da assinatura, que deve ocorrer, no máximo, em 10 dias.
Discorda de algo desse artigo?
Se você esteve presente na reunião, ouviu tudo o que foi dito e não concorda com algo do que foi transcrito aqui, por concluir que o que aqui está escrito não representa a realidade, por favor, use o formulário abaixo para nos enviar sua discordância.
Analisaremos toda e qualquer manifestação e, se procedente, faremos as devidas correções.